In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fallen zahlreiche organisatorische und rechtliche Aufgaben an. Dazu gehören die ordnungsgemäße Buchhaltung, regelmäßige Prüfungen des Gebäudes, die Organisation und Durchführung von Reparaturen sowie die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften – die sich im Laufe der Zeit auch ändern können.
Um sicherzustellen, dass diese Aufgaben zuverlässig und rechtssicher erledigt werden, wird eine WEG-Verwaltung eingesetzt. Diese kann entweder extern durch eine professionelle Hausverwaltung oder intern durch ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft übernommen werden.
Doch welche Rechte und Pflichten hat ein WEG-Verwalter konkret? Welche Aufgaben zählen zu seinem Verantwortungsbereich? Und wie können Eigentümer reagieren, wenn der Verwalter seinen Pflichten nicht nachkommt?
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Rolle die WEG-Verwaltung spielt, welche rechtlichen Grundlagen gelten und welche Handlungsmöglichkeiten bestehen – zum Beispiel bei Pflichtverletzungen oder bei einem gewünschten Verwalterwechsel. Damit Sie wissen, worauf es bei einer guten Verwaltung Ihrer Gemeinschaft ankommt.
Welche Aufgaben, Rechte und Pflichten hat ein WEG-Verwalter?
Die gesetzlichen Grundlagen für die Tätigkeit eines WEG-Verwalters sind in § 27 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) festgelegt. Dort ist genau geregelt, welche Maßnahmen der Verwalter eigenständig ergreifen darf – und wozu er gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtet ist.
Konkret bedeutet das: Der Verwalter muss alle Aufgaben der sogenannten ordnungsgemäßen Verwaltung übernehmen, solange sie keine weitreichenden finanziellen Verpflichtungen mit sich bringen und nicht zwingend einen Beschluss der Eigentümer benötigen. Dazu zählen vor allem Maßnahmen, die kurzfristig nötig sind, um Fristen einzuhalten oder Schäden am Gemeinschaftseigentum zu vermeiden.
Einfach gesagt: Der WEG-Verwalter sorgt dafür, dass das gemeinschaftlich genutzte Eigentum – zum Beispiel Treppenhäuser, Dächer, Fassaden oder Außenanlagen – fachgerecht betreut und instand gehalten wird. Ziel ist es, den Wert der Immobilie zu erhalten und das Zusammenleben für alle Eigentümer angenehm zu gestalten.
Zu seinen Aufgaben gehören dabei sowohl technische, kaufmännische als auch organisatorische Tätigkeiten. Dazu zählen u. a. die Vergabe von Reparaturaufträgen, die Erstellung der Hausgeldabrechnung sowie die Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung.
Ergänzend zum Gesetz regelt der Verwaltervertrag die genauen Zuständigkeiten individuell – je nach Bedarf der WEG.
Welche Rechte und Pflichten der Verwalter im Einzelnen übernimmt, zeigen wir Ihnen in der folgenden Übersicht.
- Durchführung der Eigentümerversammlung: Mindestens einmal im Jahr muss der WEG-Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen und sich um die Durchführung kümmern. Dazu zählt auch die Leitung der Versammlung.
- Führen der Beschluss-Sammlung
- Umsetzung von WEG-Beschlüssen: Beschlüsse müssen auf ihre Einhaltung vom WEG-Verwalter überprüft werden. Zudem besteht eine Informationspflicht gegenüber der WEG bei Nichteinhaltung.
- Aufstellung des Wirtschaftsplans und Erstellung der Jahresabrechnung
- Buchführung der WEG: Insbesondere die Einziehung der Hausgelder und die Nachverfolgung von Hausgeldrückständen zählen zu den Pflichten im Bereich der Buchführung. Zudem muss sich Verwalter um Rechnungen von externen Dienstleistern kümmern und verantwortet die pflichtgemäße Bezahlung.
Neben den Pflichten hat die WEG-Verwaltung auch Rechte. Dazu zählen:
- Vorsitz in Eigentümerversammlungen
- WEG nach außen vertreten, bspw. auch gegenüber Gerichten
Welche Aufgaben übernimmt ein WEG-Verwalter?
Die Aufgaben eines WEG-Verwalters sind in § 27 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) festgelegt. Sie lassen sich in drei zentrale Bereiche gliedern: kaufmännische, rechtliche und technische Aufgaben. Als zentrale Schnittstelle zwischen Eigentümern, Dienstleistern und Behörden trägt der Verwalter die Verantwortung für die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
Um Ihnen einen besseren Überblick zu geben, haben wir die wichtigsten Aufgabenfelder samt Beispielen für Sie zusammengefasst:
💼 Kaufmännische Aufgaben
- Ordnungsgemäße Buchführung der Eigentümergemeinschaft
- Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans
- Einzug und Verwaltung des Hausgeldes
- Überwachung von Zahlungsrückständen inkl. Mahnwesen
- Bearbeitung von Beschwerden und Kommunikation mit Eigentümern
⚖️ Rechtliche Aufgaben
- Vertretung der WEG gegenüber Dritten, z. B. Handwerkern, Behörden oder Gerichten
- Einhaltung gesetzlicher Vorschriften, insbesondere WEG- und BGB-Recht
- Vorbereitung und Prüfung von Verträgen (z. B. Wartung, Dienstleistung)
- Durchsetzung von Zahlungsforderungen, notfalls per Klage
🛠️ Technische Aufgaben
- Beurteilung des baulichen Zustands der Immobilie
- Planung, Vergabe und Überwachung von Instandhaltungs- oder Sanierungsarbeiten
- Regelmäßige Kontrolle technischer Anlagen (z. B. Heizung, Aufzug)
- Erstellung von Nutzungskonzepten und Begehungsprotokollen
- Erfassung und Dokumentation von Verbrauchswerten (z. B. Strom, Wasser, Wärme)
Durch diese vielfältigen Tätigkeiten sorgt die WEG-Verwaltung für den Werterhalt der Immobilie, ein reibungsloses Miteinander im Haus und die Einhaltung aller rechtlichen Vorgaben.
Der WEG-Verwalter ist nicht dazu verpflichtet, alle Aufgaben selbst zu erledigen. Vielmehr muss er sicherstellen, dass alle Pflichten ordnungsgemäß erfüllt werden. Er kann die Aufgaben an Dritte, wie externe Experten, weitergeben.